你了解你的贷款协议吗?
信任和透明很重要——无论是在生活中还是在工作中. 在会计和金融领域工作了近30年, 在这方面，我确实经历了很多教训. 我刚开始从事银行业务的时候, 我可以从便笺簿上撕下一张商业便条, 在正面和背面填写公司名称, rate, and term, 让双方签字, and we were done. 几年后, 我有时需要超过500页的文件来执行类似的交易. What does this mean?
Well, 除了杀死更多的树木或在云中占用更多tb的存储空间之外, 这意味着你必须彻底了解你的贷款协议. Of course, 除了几个明显的例外，没有一家融资机构会故意在交易中不透明. 然而，很大程度上由于监管和法律压力，贷款文件现在可能相当复杂. 以下是一些需要考虑的要点:
Read Also: Benchmarking & Beyond
Line of Credit
它是什么类型的贷款工具-需求或承诺? With a demand facility, 没有确定的到期日, 贷款由银行自行决定. 承诺贷款有一个特定的到期日. 活期贷款对银行来说更便宜，因此对借款人来说通常也更便宜. 承诺的贷款对借款人来说是一种更高程度的安慰. 两者各有优点.
Borrowing Base
合格的抵押品是如何定义的，预付率是多少? For example, 从发票算起超过90天的应收账款通常不包括在内, as is older inventory, and retainage. 类似地，过高的成本或过高的账单会产生怎样的影响?
工作/项目集中限制
要意识到只有一个业主的大型工作或项目可能会抑制你的借贷能力. 当出现不寻常的情况时，最好总是与你的贷款人沟通. 也许可以为一个大型的、具体的项目讨论一个单独的融资安排.
Guaranty
如果你被要求担保你的贷款，担保是有限的，持续的，还是有担保的? 此外，它是否规定配偶或主要居住地除外? 这些都是需要考虑的重要问题.
Collateral
贷款如何担保? 是否有全面留置权或具体的资产备案? 要特别注意交叉担保——这可能会使额外的资产处于风险之中, however, 它还可以让你获得更好的利率和条款. 同样，外部风险投资是否与交叉担保或交叉抵押条款混在一起? 我见过一些外部房地产投资(与核心经营业务无关)的问题，导致一些非常健康的企业违约. 最好的做法是尝试隔离投资房地产. 事实上，经验丰富的开发人员会在每个单独的项目中尝试这样做.
Covenant definitions
偿债覆盖率vs. 固定费用覆盖范围、净值(有形或公认会计准则)、营运资金、杠杆等. 对于契约，最好准确地理解它们是如何定义的，以及何时对它们进行测试. 契约提供了一种纪律措施, 但真正的目的是让双方回到谈判桌前，讨论对经营状况的重大改变.
Hidden risks
资产出售/购买限制，控制权变更vs. change in ownership, 重大不利变更条款, cross-default, swap agreements, change in law/statute. 其中任何一种都可能发挥作用. 我见过一些不幸的情况，即法规的变化给借款人造成了技术上的违约. 一般来说，这些都可以通过双方良好的预先沟通和理解来避免.
Ultimately, 彻底了解贷款协议可以帮助你降低业务风险，从而在你寻求增长时为你增加价值——无论是通过购买额外的设备还是房地产, 或者可能是收购或变现事件. In my view, 最好的做法是安排与你的融资提供商坐下来谈谈, surety provider, and CPA together. 两者都能帮助你成功, 在同一个房间里与各方进行透明的沟通通常会为您的业务带来巨大的想法和利益. 给我们打电话，帮助我们提供指导.
By: Doug Houser, CEPA, MBA, principal & 建筑署署长 & real estate services